上世纪30年代的大萧条曾让许多美国家庭无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境里拥有一个家”，成为这个国家住房政策的基本目标。在此后的半个多世纪，美国政府不仅通过住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等方式让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和共有住房等途径解决百姓住房问题。这些政策措施的实施使美国的住房困难得到了缓解。 

但进入新世纪尤其是小布什担任总统后，美国的住房政策却发生了变化，由以往多种措施并举，转向了以售为主的政策取向。2007年7月美国住房和城市发展部部长阿方索·杰克逊来华，在接受记者采访时说：“我就任时布什总统曾让我减少美国的无房人口比例。”为了圆美国人的“房产梦”，政府不但放任金融机构发放零首付的次级按揭贷款，甚至向全世界发行包括次债在内的高风险债券。那位住房和城市发展部部长当时来华的目的，就是游说中国购买美国的住房债券。凭借发行高风险债券从全世界筹来的资金，一时间许多美国家庭圆了“房产梦”。然而当那些原本就充斥着风险的金融工具终于引发了次贷危机，继而又演化成波及全球的金融危机时，不仅让许多美国人又失去了他们的房产，也让全世界都体验了如同上世纪30年代的大萧条。 

面对突如其来的危机，人们从金融视角查找原因，指出罪魁正是金融过度创新和放弃监管。其实，美国政府为了避免上世纪末的网络泡沫可能带来的经济衰退，竭力刺激住房消费、让人们过度消费去圆“房产梦”的住房政策也是导致这场危机的祸首。 

中国不可重复美国人的“房产梦” 

1998年，为了应对亚洲金融危机带来的外部经济环境恶化，避免出口下降和经济下滑，中国适时启动了住房分配货币化改革，停止了福利分房、扩大了住房需求、拉动了经济增长。这与美国为了避免网络泡沫破灭可能引致经济衰退，从而鼓励人们去圆“房产梦”具有某些相似之处。不同的是中国的房地产业还缺少像美国那样的金融工具来为其融资，所以还不可能招致次贷危机那样的灾难性后果。 

但是必须看到，始于1998年的住房分配货币化改革在扩大了需求、拉动了增长的同时，也在一定程度上带来了房地产业的非理性扩张和房地产泡沫的形成。住房分配货币化改革中，许多地方都出台了鼓励市民买房的优惠政策，从而在很短的时间里中国城市住房的私有化率就超过80％。而小布什执政近8年，美国的住房私有化率也才提高了约5个百分点，还不到70％。再从我国目前的住房保障看，多数城市还是以经济适用房、限价商品房为主，而这两种保障方式其实也还是在鼓励人们买房子。要知道，美国人均收入是中国的20多倍，尚且无法去圆人人有房产的梦，那么中国就更不可以重复美国人的“房产梦”了。 

解决中国住房问题的政策考量 

当今中国要解决好人民群众的住房问题并实现住有所居目标，必须吸取美国政府在住房政策上的教训，并从国情出发制定出切实可行的相关政策。 

公共政策是保障基本人权、通过资源的再分配维护社会公平、实现社会稳定的政策。为了维护社会整体和长远利益，社会必须通过公共政策帮助那些依靠自身能力无法解决住房问题的低收入人群，让他们也能住有所居。但也要看到，所谓低收入人群，实际上是缺乏市场竞争能力和财富积累能力的群体，因此也就不该通过“买”这种交易方式来满足他们的住房需求，他们的住房需求应通过住房保障体系下的救助、援助，通过非竞争的社会再分配得以实现。这就决定了我国基于公共政策的住房保障体系建设应该是廉租房、贴租房和租金补贴等方式。而不可像小布什政府那样，不切实际地鼓动低收入人群都去借贷买房。 

产业政策是从产业性质出发确立的保证产业健康发展的战略方针及措施。但直到目前我国的房地产产业政策还有待完善，关于房地产准确的产业定位也有待明确。这些年来对房地产业一会儿“鼓励”一会儿“限制”，都与产业定位不清、产业政策不明、产业战略迷失有关。所以，从理论与实践的结合上弄清房地产的产业定位，在此基础上形成包括企业规模起点、工艺设备标准、房屋节能标准、金融信贷支持、外资进入限制等一系列相关的产业政策体系，已成为房地产业健康发展和解决群众住房问题的迫切需要。 

宏观政策是维护产业发展过程的稳定性政策，其短期对策性的调整政策，对房地产业的短期运行会产生重大影响。尤其在当前，为应对世界金融危机的影响，应当通过宏观政策来防止、抵御和减轻危机对我国房地产市场的冲击。要把通过财政政策推进保障性住房建设与通过货币政策扩大住房销售统一起来；把维护国民经济稳定运行与满足人民群众合理的住房需求统一起来；把住房供应结构的调整与促进房价的理性回归统一起来；把短期对策性的房地产救市政策与保证产业健康发展的长期政策统一起来。（张道航）

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