住房问题，事关民生，事关社会稳定，事关中国经济能否健康发展，需要执政者多费心，多用力，多投入，把握好政策调控的力度和节奏。房价上涨过快，已经远远超出一般居民承受能力，实非正常。破解房价迷局，解决百姓住房需求问题，一要有公心，二要有举措，三要抓落实。 

解决百姓住房问题，难就难在一些部门能否从房地产利益纠葛中跳出来，客观理性应对房地产领域的种种难题。 

近日，国土部将全国620个楼盘调查项目的数据公布，其中北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。言外之意，地价不是高房价的主要因素，希望大伙别打错了板子。其实，公众借地价倒逼房价成本公开，是想弄清一个最根本的问题：房价为何这么高？

先看成本。有开发商说“公布房价成本，就等于公布老婆的内衣尺码”，意即属于窥人隐私，让人难以接受。房价成本的计算理论上并不难。一个楼盘项目，其成本主要是土地成本、建安成本、税费成本等，剩下的就是开发商利润。当然，这都是摆在明面上推理的。土地成本和税费成本，政府可以公开，至于建安成本，尽管不同公司因治理水平不同有一定差别，但也能估算个大概。

再看利润。据报道，某地一多年从事楼盘开发的房产商坦言：楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下的40%则被相关职能部门“层层消化”掉了。从近年来媒体曝出的一些腐败案来看，官员落马牵涉房地产领域的不少，似乎印证了这一点。这一部分严格来讲，也该归入成本——腐败成本。当行贿几乎成为房地产领域的潜规则，房价焉能不高？另外，这几年富豪榜上，与房地产相关的公司所占比例不少，搞房地产不赚钱，能有那么多地产富翁吗？

再看市场需求与地产商开发商的销售策略。供求关系始终是决定房价的重要因素。市场需求既包括自住型刚性需求，也包括投资型弹性需求。开发商敢于隔三差五地涨价，并且捂盘销售，至少说明开发商不差钱，能够挺得住。遥想去年，一些开发商在资金链紧张时不是也降价了吗？这主要与国家为保经济增长，信贷政策放松不无关系。关于投资需求，也不容忽视。随着中国贫富差距拉大，财富过度集中于少数人手中，加之抵御通胀保值增值的考量，以及部分银行信贷首付政策执行不严，投资需求旺盛，无疑抬升了价格。而开发商捂盘销售也人为造成供应紧张，加剧购房恐慌心理，推动房价上涨。

厘清了这个基本问题，再来谈谈解决办法。

解决百姓的住房保障问题。一是要转变观念，政府部门要更新住房保障思路，同时加强房地产调控和政策的落实。住房保障是让人们有房住，而不是人人买得起房。而改善性住房需求，则需要靠个人努力增加收入购买商品房来实现。政府需要调整目前的商品房、经适房、限价房、政策性租赁房、廉租房复杂的住房供应体系，采取商品房+政策性租赁房+廉租房的住房供应体系。 

二是从供给上下功夫，既大力增加保障房供给，也积极鼓励商品房市场的健康发展，增加商品房供给。 

房价高涨，供给不足是根本原因。增加供给，一方面要增加商品房的土地供给，大力发展商品房市场，鼓励居民通过努力增加收入，进一步改善住房品质。严厉打击开发商的囤地捂盘行为，严格限制投资型需求，优先保障自住型住房需求。 

另一方面切实增加保障性住房供给。全力推行公共租赁房和廉租房。前者主要面向中低收入者，租金比市场价格略低，主要为居民购买商品房前的过渡性居住。后者主要面向社会最底层人群，可以极低价甚至免费提供。对于租赁型的保障性住房，要弱化户籍功能，即使没有当地城市户口，但对于刚毕业的大学生和农民工特殊群体，以及在所在城市工作一定年限，或者纳税达到一定额度的均可申请。保障性住房采取租赁形式，可以增加保障性住房的流动性，惠及更多的目标人群，同时对以前购买经济适用房和限价房转让者实施政府回购，用于出租。对于违规购买经济适用房和限价房可实施举报制度，强制退回。另外，要推动住房公积金改革，改变目前住房公积金使用效率低下，优先满足收入高者的弊端，充分发挥住房公积金的住房保障作用，譬如，允许使用住房公积金付租金，以减轻租房者的负担。至于建立保障性住房的资金来源，可以采用商品房土地出让收入和相关税费的途经来解决。另外，当前少数国有房地产企业疯狂拿地，成为“地王”的案例，是一个危险的信号，不如让国有房地产企业承担更多的保障性住房建设功能。 

经济适用房和限价房领域出现的“内部人控制”腐败现象，说明有关购买者资格审查环节还有漏洞，需要进一步完善和加强监管与惩处的力度。虽然现阶段经适房和限价房仍在保障房体系中发挥着重要作用，但从长远看，保障性住房的主力军应该以租赁为主，经适房和限价房的比重应该逐步让位于租赁型保障房。 

产权观念转变了，政府部门摆脱了利益羁绊，保障性住房的资金问题解决了，解决百姓的住房问题也就再是个解不开的疙瘩。由此带来的居民幸福感，释放的消费力，无疑将会极大地拉动内需，让中国经济尽快走出国际金融危机的阴影，步入又好又快的可持续发展道路。（钟进军）

来源：新华网

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